房主出售无房产证商品房 担心惹麻烦毁约吃官司

西安市凤城九路一小区王某夫妇购买了一套商品房，因住在外地不方便，就把这套房屋以54万元的价格出售给张某，经中介订立了《房屋买卖居间合同》，约定于2016年12月中旬交付房屋，同时约定了迟延交房的违约金、卖方毁约应承担的违约金，以及交付房款的时间和中介服务费。

后因该房屋的开发商仅仅在房管局备案，一直未取得房屋所有权证书，王某夫妇担心以后引起麻烦反悔，并给小区物业打招呼，不让张某装修。张某急于装修房屋居住，受阻后多次协商未果，遂向未央区法院起诉，要求解除合同、退还定金，并承担迟延交房违约金约4万元及合同解除违约金2万元。经协商，各方当事人对解除合同、退还定金和中介服务费达成协议，但王某夫妇不愿承担违约金。

近日，未央区法院开庭审理该案。庭审中，法官认为，该案焦点在于原告是否可以同时主张迟延交房违约金和解除合同违约金。《合同法》规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，可以解除合同。在本案中，被告在履行期限届满之前，已明确表示不履行合同，按照《合同法》，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，当事人签订的《房屋买卖居间合同》已对解除合同的违约金有明确约定，原告请求的是解除合同，仅可以按主张合同解除的违约金，不能同时主张迟延交房违约金。

经过庭审，原告张某放弃了迟延交房违约金的请求，王某夫妇愿意承担合同解除的违约金，双方达成协议，案件款当庭履行。

固始房地产网提醒：购买这类房屋需慎重，出售的房屋未取得房屋所有权证书，在全国各个地区均存在。因此产生了几个值得思考的问题，首先，这类房屋的开发商在房地产管理部门备了案，虽可交易，但取得房屋所有权证书的时间不确定，所有权不能及时转移。买受人虽实际使用房屋，可能10年、8年才能取得房屋所有权证书，那时已物是人非，办理过户手续时，买受人权益得不到及时有效的保证。

其次，像王某夫妇这样的房屋在出卖时，若出卖人未告知开发商，那么开发商在房地产管理部门备案的购买人是出卖人，并非买受人，办理房屋所有权证书时必然会办在出卖人名下，出卖人若查无下落，房屋所有权难以转移。

固始房地产网提醒：购买这类房屋时，一定要了解出售房屋的手续是否齐全，房屋所有权人是否已告知开发商以及过户有无障碍、能否及时过户等几个问题，确保自己的权益得到保护。

重点城市在严厉调控政策的影响下二手房市场遇冷

记者近日走访京沪二手房市场发现，以北京、上海为代表的重点城市二手房市场遇冷，在严厉调控政策的影响下，遏制炒房效应初显，一二线楼市开始进入调整周期。

固始房地产网认为，随着住建部门和地方政府对整治市场秩序持续保持高压态势，楼市调控效果将在全国热点城市表现得尤为突出。

随着楼市成交平稳下行，各区 域中介带看量普遍出现二至三成下滑，成交量呈现近二成回落。在一些传统的热点板块，如长宁区中山公园、静安新客站等区域成交量也环比下降一至二成；近郊板块的二手房成交跌幅则更为明显，基本在二成以上。上海二手房指数办公室认为，带看量减少、置换客减少是上海二手房市场成交降温的主要原因。部分中介则告诉记者，“目前，六成以上的成交为学区房购买需求。”在成交价格方面，据链家数据，今年5月北京市二手房成交均价环比下跌2.3%，连涨17个月后出现两个月下跌。伟业我爱我家集团市场研究院的统计亦显示，在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

在上海，为求顺利置换，卖家的让价幅度普遍在1%－2%。而对于大、中户型改善房源来说，由于需求相对较少，一些卖家为尽快置换出售房源，降价幅度在2%－3%，部分急售卖家甚至提供4%左右的降价空间。

购房者议价能力增强

多位二手房中介告诉记者，目前北京和上海的二手房交易有趋于“买方市场”的倾向，如一些热门区域新增房源数量增加，购房者议价能力增强。

在北京的热门区域朝阳望京，看中望京新城一套三室两厅的郑先生告诉记者，目前这套房子均价为66000元，相比政策出台前均价下降2000元左右，但与去年9月份相比价格高出近1万元。“当时的价格应该是我目前的心理预期，期待密集的调控政策出台后，效果能在房价上逐渐显现出来。”郑先生说。

“去年三季度时出现的‘秒签’或是卖家坐地涨价、跳价毁约的情况已经没有了，现在只要双方都有诚意，在卖方挂牌价的基础上谈下几万到几十万都是有可能的。”在亦庄一家二手房中介机构工作的孙洁告诉记者，他近期经手成交的金色漫香林二期两套90平方米左右的二手房，最终成交价与挂牌价格分别相差了35万和20万。

记者注意到，虽然当前二手住宅价格出现松动，但一些热门区域房源均价与去年北京二手房价格非理性上涨后的价格相比并未出现过于明显的变化。多位近期有购房计划的买房者表示，他们仍会长时间处于观望状态，眼前的回落只是向着年初的水平过渡。

链家研究院院长杨现领认为，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，涨价占比下降，降价占比增加。而买家观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势，调控政策正在实现预期效果。

在上海，在市场成交缩水下，目前二手房市场上首套购房者开始占据主体地位，部分地区以价换量趋势明显。在闵行古美罗阳、金虹桥等刚需聚集的区域，一些去年挂牌至今的房源陆续开始成交，但实际成交价一般下调3%－5%。

中原地产数据显示，首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。“一些卖家降价揽客，目前因办理个贷时间较长，部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户，通常有付款比例要求，面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间，甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升，往往以价换量，房价水平不涨甚至开始下跌。二手房卖家为争抢客户，无奈只能降价。”几位二手房中介均向记者表示，现在市场上，“购房者的话语权大了很多。”

调控政策下二手房市场成交将稳中下调

固始房地产网认为，目前，北京和上海一手住宅供应相对较少，二手房仍是成交主力。在继续加码的调控政策背景下，成交量难现规模化，而价格也随着需求的转移出现波动，稳中下调或是基本特征。

3月底，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。住建部同时指出，加强二手房市场管理是调控当务之急，各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，必须严厉打击，出头必打。

上海二手房指数办公室认为，在北京和上海，伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行为等的整治行动，4月和5月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线，价格涨幅微弱接近走平，传统“银四”和“红五月”不再。迹象表明市场置换动力在减弱，预计中端改善房成交受关联影响或继续回落，而高端房源在楼市去投资化后，需求开始稳定，这表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。