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二手房交易营改增在即房屋增值越大缴税越多

2016/3/18 7:39:35 首页房产网 访问次数:
固始房产网提示:在本轮楼市不正常的上涨过程中,一些房产中介在所谓互联网金融的协助下,成为炒房的重要参与者,起到了很坏的助涨作用。有关部门亟须依法严惩其中的不法之徒,在降低市场风险的同时,让房地产中介逐步走上规范、有序

二手房交易环节实施“营改增”,并非一定会增加购房者的交易成本。313日,国税总局局长王军表示,国税总局将会同财政部,尽快公布“营改增”实施方案,最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是,此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。 财政部217日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示,除北上广深城市外,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年),对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策,满2年(含2年)非普通住房,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房,才免征营业税。

固始房产网表示,在二手房交易未实施“营改增”之前,二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格,未来如果将增值税变成增值部分,那么税基将变小。也就是说,即使日后改变,那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。 另外,据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算,如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算,那么,转让100万元住宅且不考虑免征等因素,共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”,那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。假设购房者购买了一套50万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为50/1+11%*11%约为5万元;而销项税额为100/1+11%*11%约为10万元,也就是说增值税税额约为5万元。如果购房者购买了一套90万元的住房,且目前价格上升至100万元,则这个时候的进项税额为90/1+11%*11%约为9万元;而销项税额为100/1+11%*11%约为10万元,这个时候的增值税税额则约为1万元。

固始房产网提示从上述对比中基本能够看出,房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额;反之,房屋增值越小,缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示,从税收角度来看,“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是,税率是否为11%或是否会有新的计算方法,还要看未来具体政策的表述。

 警惕互联网给房产中介出新病

就在今年全国两会前夕,媒体曝光了某著名地产中介的上海公司在二手房买卖中欺骗消费者事件,涉事中介故意隐瞒房产的抵押情况,导致消费者支付七成首付后,房子却接连被三家法院查封。购房是大多数消费者一生中最大的支出项目,然而一些地产中介遑论优质服务,连最起码的职业道德也没有,他们依仗交易中拥有的信息优势,设置陷阱让消费者防不胜防、损失惨重。固始房产网提示一些房地产中介通过发布虚假房源信息、加价卖房等不法手段坑害消费者,影响十分恶劣。住建部副部长陆克华昨天在全国人大会议记者会上表示,今年要对房地产中介开展一次专项规范整顿。对于一些房地产中介机构从事或者协助进行“场外配资”问题,陆克华表示,人民银行、银监会已经有了明确的态度,住建部将积极配合相关部门做好工作。

在本轮楼市不正常的上涨过程中,一些房产中介在所谓互联网金融的协助下,成为炒房的重要参与者,起到了很坏的助涨作用。有关部门亟须依法严惩其中的不法之徒,在降低市场风险的同时,让房地产中介逐步走上规范、有序发展的正轨。一份来自上海市场的调查显示,对房产中介行业的服务,有52%的消费者表示不满意。消费者之所以有如此态度,因为房地产中介经常性地存在着若干“老毛病”,包括房源信息不真实、合同不规范存在陷阱、不履行承诺、电话骚扰以及与服务不相称的高额收费等。2015年,席卷各传统行业的“互联网+”风潮,在房产中介领域也是越刮越强。本来外界寄望“互联网+”可以倒逼整个行业重视服务、回归本源,没想到房产中介剑走偏锋,不仅老毛病没改,反而让互联网“加”出了新病。更严重的是,这个新病来势汹汹,危害的范围更大。

房产中介的新病主要是,借助互联网金融炒房。去年以来,包括房产中介在内,很多机构违法从事金融业务,通过P2P平台(网络借贷平台)、众筹方式以及自我融资、自我担保等多种途径筹集资金。来自多种渠道的场外配资,资金规模膨胀迅猛,大量参与到炒房当中。在场外配资的支撑下,“首付贷”粉墨登场,这种非法金融产品的实质就是,房产中介等机构高息借钱给买房人,帮其凑够首付款。“首付贷”大大降低了买房人的购房门槛,出现了一成首付甚至5%首付就可买房的现象。同时,“首付贷”也大大提升了购房者的借贷杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了房地产市场的风险。

场外配资支持下的杠杆炒房,是本轮一线城市房价过快上涨的重要推手,而“首付贷”、“众筹”等就是实现杠杆炒房的主要方式。一年多前深圳的房价与北京、上海还有一定的差距,但在2015年暴涨50%以上之后,深圳房价已经领跑全国。深圳楼市之所以如此疯涨,是因为其线上的首付贷产品最多也最活跃;而在线下,其“众筹”的买房模式也最为疯狂——据报道,在深圳,常见几个朋友凑齐首付,约定房价上涨到某个点时卖出,获利按出资比例分成。

利用“首付贷”等高杠杆金融产品,让本来没有能力买房的人“轻松”购房,这个过程的实质,却是加大了购房者的负担,放大了金融风险。八年前的美国次贷引爆了全球金融危机,如今中国一些城市的“首付贷”,与当年美国的“次贷”何其相似乃尔。

近期出现的国内一线城市房价快速上涨的现象,无疑很不正常,有关监管部门应当予以高度重视。在本轮楼市不正常的上涨过程中,一些房产中介在所谓互联网金融的协助下,成为炒房的重要参与者,起到了很坏的助涨作用。有关部门亟须依法严惩其中的不法之徒,在降低市场风险的同时,让房地产中介逐步走上规范、有序发展的正轨。 固始房地产网 固始房产 固始土地 www.465200.com

 

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